Överlåtelsebesiktning Skåne
Överlåtelse-
besiktning
Skåne
Husbesiktning och överlåtelsebesiktning i Skåne för dig som planerar att köpa eller sälja en bostad.
Jag besiktigar villor, hus, fritidshus och lägenheter.
Självklart är jag av SBR godkänd & av RISE certifierad besiktningsman för din trygghet.
Läs nedan för information om överlåtelsebesiktning och passa på att titta på videoklippet om hur en besiktning går till.
Du är också välkommen att ta del av bra fakta inför ett husköp samt ladda ner min checklista till nästa visning.
Titta in i kunskapsbanken, där ligger också flera spännande videoklipp som handlar om hus.
(PS hemsidan är lättast att läsa på en dator eller surfplatta i landskapsläge).
Carl Andersson
Av SBR godkänd besiktningsman &
Av RISE certifierad besiktningsman
för överlåtelsebesiktning.
carl.andersson@cacsweden.com
SBR-godkänd överlåtelsebesiktning med full ansvarsförsäkring
Grundlig och säker genomgång av huset
Lättläst och tydligt besiktningsutlåtande redan dagen efter
SBR-godkänd överlåtelsebesiktning med full ansvarsförsäkring
Säker och grundlig genomgång av huset
Lättläst och tydligt besiktningsutlåtande redan dagen efter
Boka din besiktning idag för en tryggare husaffär!
Boka din besiktning idag för en trygggare husaffär!
Fyll i formuläret nedan för bokning eller maila mig på mailadress:
carl.andersson@cacsweden.com
Planer på att köpa eller sälja ett hus?
Att köpa ett hus är för de flesta livets största affär och därför är det viktigt att veta skicket på det som köps. Både som köpare och säljare är det väl värt att anlita en oberoende besiktningsman för att göra en överlåtelsebesiktning. Genom att anlita en ansluten och SBR-godkänd besiktningsman som besiktigar huset före köpet uppfyller du som köpare också delar av din lagstadgade undersökningsplikt. Även du som säljare har stor nytta av en överlåtelsebesiktning då du har ansvar för dolda fel i 10 år efter försäljningen men kan genom SBR teckna en dolda-felförsäkring.
Planer på att köpa eller sälja ett hus?
Att köpa ett hus är för de flesta en av de största händelserna i livet. Om du själv inte har en djupare kunskap om hus kan det vara väl värt att anlita en oberoende besiktningsman för att göra en överlåtelsebesiktning. Genom att anlita en utbildad, testad och SBR-ansluten besiktningsman som besiktigar huset före köpet uppfyller du som köpare också delar av din lagstadgade* undersökningsplikt.
Även du som säljare har stor nytta av en överlåtelsebesiktning. Du som säljare har ansvar för dolda fel i 10 år efter försäljningen men väljer du att besiktiga med en SBR-ansluten besiktningsman går det köpa en dolda-felförsäkring genom SBR.
Att göra en grundlig besiktning av byggnaden innan en försäljning är en säkerhet både för dig som säljer och för dig som köper. Fel som upptäcks efter husförsäljningen kan få långsiktiga konsekvenser för båda parter och kan bli kostsamma. En överlåtelsebesiktning kan beställas av antingen du som ska köpa ett hus eller av dig som ska sälja ett hus.
*Jordabalken kap 4 §19
Gratis av- och ombokning upp till 48 timmar innan
Besiktningsutlåtande redan dagen efter
Du vet vem som kommer utföra besiktningen
Fast pris inom Skåne + milersättning.
– Inga dolda avgifter.
– Snabb offert och smidig bokning.
För mer information om besiktningen, lediga tider samt offert, varmt välkommen att kontakta mig.
//Calle
Fyll i formuläret nedan så kontaktar jag dig
Desto fler uppgifter du fyller i, desto lättare blir det för mig att hjälpa dig.
”Vi anlitar CAC och är nöjda med samarbetet. Vill ni ha en pålitlig och noggrann ingenjör kan jag rekommendera Carl på CAC”
Daniel Karlsson, teknisk förvaltare på Kungsleden AB
Överlåtelsebesiktning enligt
SBR-modellen
Detta ingår alltid i besiktningen:
• Omsorgsfull okulär besiktning av huvudbyggnaden enligt SBR:s välkända arbetsmodell.
• SBR Besiktningsman med full ansvarsförsäkring.
• Sammanställning av säljarens lämnade uppgifter och handlingar.
• Besiktning av husets alla invändiga och utvändiga delar såsom tak, ytor, fasader, bostadsrum, kök med mera.
• Noggrann våtrumskontroll.
• Även åtkomliga utrymmen som är krypbara så som krypgrund, kallvind, sidovind, plintgrund med mera undersöks noggrant och antecknas i protokollet.
• Riskanalys med utförlig beskrivning från besiktningsmannen kring områden där risk för skador misstänks kunna föreligga.
• Allt sammanfattat i ett tydligt besiktningsutlåtande med förtydligande bilder.
• Besiktningsutlåtande till din mail – redan dagen efter.
(Okulär besiktning = visuell besiktning av synliga ytor och tillgängliga utrymmen. Inga förstörande ingrepp i huset.)
Tillval: Fuktmätning
i riskkonstruktion
Tillval:
Fuktmätning kan erbjudas i vissa av våra vanliga riskkonstruktioner, tex krypgrunder, syllar, utreglade väggar mm. Vid kontrollen utförs vanligtvis punktvis kontroll i huvudbyggnaden och vid behov upptagning av 1-2 inspektionshål för att bättre bedöma konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Denna kontroll görs framförallt i äldre hus.
Observera att ingrepp i husets konstruktion kräver fastighetsägarens tillåtelse. Riskkonstruktioner är konstruktioner som erfarenhetsmässigt visat sig få problem oftare än andra likvärdiga konstruktioner.
Tillval:
Fuktmätning kan erbjudas i de flesta av våra vanliga riskkonstruktioner. Vid kontrollen utförs vanligtvis punktvis kontroll i huvudbyggnaden och vid behov upptagning av 1-2 inspektionshål för att bättre bedöma konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Denna kontroll är vanlig i framför allt äldre hus.
Viktigt: Vi utför inga så kallade ”blindmätningar”, vilket är förekommande i branschen. Det vi mäter i ska vi kunna se för att kunna göra en bedömning om mätningen är tillförlitig och för att kunna se hur konstruktionen är uppbyggd.
Vi kan erbjuda:
• Fuktmätning i tillgänglig krypgrund
• Fuktmätning i tillgänglig torpargrund*
• Fuktmätning i tillgänglig plintgrund
• Fuktmätning i syllar – äldre platta på mark*
• Fuktmätning i utreglade väggar
• Fuktindikering av våtrum med våtrumsmatta**
Utförandet av fukt- och konstruktionskontroll ger oftast underlag för en säkrare teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförandet av eventuella ingrepp.
*Fuktmätning erbjuds inte i uppreglade golv, flytande golv eller ej tillgängliga torpargrunder. Detta då vattenledningar, radiatorledningar och elkablar i golvkonstruktionen kan medföra en stor risk för skador vid håltagningen av golvet.
**Observera att det inte går att fuktindikera våtrum med klinker, detta eftersom fukt från bad och dusch tar ca 6 månader att torka ut från fästmassan mellan klinkerplattorna och tätskiktet. Se även avsnittet längre ner: ”Fuktindikering av kaklade våtrum – varning för felaktiga försäljningsargument”.
Information och vanliga frågor
Priserna nedan gäller för huvudbyggnaden och beror av hur stort huset är:
boarea + biarea = totalarea.
Det som räknas som biarea är tex en övervåning med snedtak, källare eller ett garage/uterum som är ihopbyggt med huvudbyggnaden. Tips: Oftast hittar du boarea och biarea i mäklarens beskrivning.
Priserna är exempel på vanliga objekt. Då alla hus är unika och går det ibland inte lämna ett pris på ett objekt utan att först veta alla förutsättningar. I de allra flesta fall går priserna nedan att tillämpa för vanliga villor och fritidshus.
-
Villa/fritidshus - normalstorlek 8990 kr
Boarea + biarea upp till 250 m2
-
Villa/fritidshus - större 9800 kr
Boarea + biarea över 250 m2 och upp till 350 m2
-
Lägenhet - bostadsrätt 4990 kr
Upp till 120 m2
-
Fuktmätning i riskkonstruktion 1990 kr
Se beskrivning ovan. Mätning i huvudbyggnad.
-
Sidobyggnad - enklare typ 1990 kr
Tex garage, förråd, carport (upp till 35 m2).
-
Sidobyggnad - inredd 2990 kr
Sidobyggnad som är inredd och/eller har våtutrymme. Tex gäststuga, attefallshus, friggebod, bastu (upp till 45 m2).
+ Reskostnad för personbil 4,90 kr/km.
Överlåtelsebesiktning enligt SBR-modellen
• Omsorgsfull okulär besiktning av huvudbyggnaden enligt
SBR:s välkända arbetsmodell.
• SBR Besiktningsman med full ansvarsförsäkring.
• Sammanställning av säljarens lämnade uppgifter och handlingar.
• Besiktning av husets alla invändiga och utvändiga delar såsom
tak, ytor, fasader, bostadsrum, kök med mera.
• Noggrann våtrumskontroll.
• Även åtkomliga utrymmen så som krypgrund, kallvind, sidovind,
plintgrund med mera undersöks noggrant och antecknas i protokollet.
• Riskanalys med utförlig beskrivning från besiktningsmannen kring områden där risk för skador misstänks kunna föreligga.
• Allt sammanfattat i ett tydligt besiktningsutlåtande med
förtydligande bilder.
• Besiktningsutlåtande till din mail – redan dagen efter.
(Okulär besiktning = visuell besiktning av alla synliga ytor och tillgängliga utrymmen, utan förstörande ingrepp i huset.)
Varför välja mig?
Mitt mål är väldigt enkelt, men otroligt viktigt för dig som kund
– att vara helt oberoende.
Jag har inga avtal med mäklarkedjor och
säljer inga produkter – allt för din trygghet.
Med mig som besiktningsman får du:
• En opartisk besiktningsman.
• En universitetsutbildad byggingenjör.
• En SBR-godkänd besiktningsman med SBR:s ansvarsförsäkring.
• Fuktkunnig Byggdoktor – Byggdoktorerna.com
• Av RISE certifierad besiktningsman – personcertifikat RISE
• Egenföretagare – du vet vem som kommer utföra din besiktning.
• En pedagogisk genomgång av besiktningen så att även du som inte är byggtekniskt kunnig ska förstå det som är viktigt för ditt hus.
• Och viktigast av allt: En sann byggentusiast.
Varför visas prislistan öppet?
Det är väldigt enkelt, jag tror på transparens och att hjälpa mina kunder så mycket jag kan. Jag är en sann byggnörd och mina kunder är allt som ofta mycket engagerade köpare som vill lära sig mycket under besiktningen, därför vill jag vara öppen med mina priser och värnar om en god kundkontakt. Många av mina kunder hittar mig via google, min youtube-kanal eller via mitt Instagram.
Om man ska köpa ett hus för 3, 4 eller 7 miljoner kronor brukar sällan några hundralappar på priset vara det primärt avgörande kring vem man väljer till sin besiktningsman.
De flesta väljer en besiktningsman som man känner förtroende för och som man upplever kommer leverera en noggrann och lärorik besiktning.
Vad kostar en husbesiktning?
Då alla hus är unika går det inte alltid att ange ett pris på hemsidan som passar alla objekt utan att veta förutsättningarna. Vid första kontakt frågar jag dig som kund vad det är för typ av hus och vilka förutsättningar som finns. Skicka gärna mig en länk till huset från tex Booli eller Hemnet så kan jag hjälpa dig snabbare. Därefter lämnar jag alltid ett pris vid första samtal och erbjuder en snabb och smidig bokning för dig som kund.
Hur väljer du besiktningsman?
Om man ska köpa ett hus för 3, 5 eller 7 miljoner kronor brukar sällan några hundralappar på priset vara det primärt avgörande kring vem man väljer till sin besiktningsman. De flesta väljer en besiktningsman som de känner förtroende för och som de upplever kommer leverera en noggrann och lärorik besiktning.
Mitt tips är att fråga vänner & familj samt att googla och läsa recensioner innan du väljer besiktningsman. Välj själv. Det är du som ska köpa huset.
Många av mina kunder hittar mig via google, min youtube-kanal eller via mitt Instagram.
Hur går en besiktning till?
Kunskapsbanken har många bra videoklipp som handlar om hus och besiktning. Det är jag själv som gjort filmerna och många kunder uppskattar att titta på dessa för att lära sig mer. Du kan också scrolla länge ner på denna sidan så kommer detaljerad information kring husköp och goda råd.
Hur ser ett utlåtande ut?
Besiktningsmannen för hela tiden noggranna anteckningar under själva besiktningen och förklarar för dig som kund vad som antecknas. Efter besiktningen upprättar besiktningsmannen en skriftlig rapport i form av ett utlåtande, där fastighetens byggnadstekniska skick och risker ingående beskrivs. Rapporten är det påtagliga resultatet av en överlåtelsebesiktning. Exempel på utlåtanden går att se här (länk).
Hur lång väntetid är det för en besiktningstid?
Det beror på hur tillgängligheten ser ut såklart, men det finns många bra saker ni som kund kan göra på förhand för att påskynda processen och göra det lättare för mig att kunna hjälpa er snabbt.
När ni kontaktar mig är det bra om jag får så mycket information som möjligt tex beskriv vad det är för typ av hus, antal kvadratmeter boarea + biarea, byggår osv.
Skicka gärna en länk till huset tex från Booli, Hemnet eller mäklaren, detta hjälper mig att beräkna tidsåtgången och planera in besiktningen. Oftast löser jag en besiktningstid inom en vecka. Jag försöker alltid svara på förfrågningar inom ett dygn och gör mitt bästa för att hjälpa er så snabbt jag kan.
Vart tar C.A.C uppdrag?
Normalt sett utför jag Överlåtelsebesiktningar och Husbesiktningar inom ca 45 minuters bilkörning från Malmö men vid specialuppdrag tar jag uppdrag i hela Skåne och ibland i hela Sverige.
Se specialuppdrag under Tjänster (länk).
Vad gäller egentligen?
-Kan jag lita på en besiktning gjord av mäklaren/säljaren?
De allra flesta småhus i Sverige besiktigas när de byter ägare. I Sverige är det köparen som har en lagstadgad undersökningsplikt enligt jordabalken medan säljare enligt rättspraxis har en viss upplysningsplikt. Den svenska fastighetsmäklarlagen ändrades 2011 och vissa problem har idag uppstått på marknaden som kan göra husköpare sårbara.
Läs gärna artikeln skriven av SBRs kompetensråd i tidningen Husbyggaren (Dags att styra upp besiktningsmarknaden) så du vet vad man bör tänka på före du köper ett hus.
Här nedanför är en kort sammanfattning av artikeln (klicka på Läs mer):
• Fastighetsmäklarinspektionen förordar att besiktning ska göras på uppdrag av köparen och innan kontraktsskrivning.
• Konsumenternas Försäkringsbyrå menar att säljare bör låta besiktiga fastigheten innan den läggs ut till försäljning och köpare sedan själva välja oberoende besiktningsman för en egen besiktning.
• Det är vanligt att köpare på en stressad husmarknad pressas till att acceptera säljarens besiktning istället för att göra en egen.
• Högsta domstolen har i en dom (HD 2017 T 3034-15) uttryckt:
”…Det betyder emellertid inte att köparna har haft fog för att sätta samma lit till det övertagna utlåtandet som till ett utlåtande efter en besiktning utförd av en av dem själva anlitad besiktningsman. Genom att nöja sig med att ta över en av säljaren beställd och i dennes intresse utförd överlåtelsebesiktning i stället för att anlita en egen besiktningsman, har köparna inte gjort vad de hade kunnat göra för att undvika eller i alla fall minska den köparrisk som följer med riskfördelningen enligt 4 kap. 19 § jordabalken.”
Högsta Domstolen menar i denna dom att köparna borde ha anlitat en egen oberoende besiktningsman för att ha uppfyllt sin undersökningsplikt.
• Avtal mellan mäklare och besiktningsmän:
Denna intäkt av s.k. ”sidoverksamhet” räknades tidigare som förtroenderubbande men är numera laglig så länge ersättningen är ”ringa”. Ersättningen måste bara redovisas till kunderna om den kommer aktuell mäklare till del. Vi har exempel på att dessa avtal innebär ersättningar på flera tusen kronor per besiktning, som inte redovisas för kunderna eftersom utbetalningen sker till mäklarföretaget och inte direkt till mäklaren.
• Utöver de ekonomiska och juridiska mellanhavandena som undergräver objektiviteten finns en uppenbar risk att mäklare föredrar besiktningsmän som man upplever skriver ”milda & snälla” utlåtanden som underlättar försäljningen.
• En överlåtelsebesiktning fullgör inte en köpares hela undersökningsplikt, vilket många inte är medvetna om (läs längre ner på sidan för exempel).
• Det finns inga krav på en besiktningsmans kompetens. Vem som helst kan i Sverige erbjuda överlåtelsebesiktningar utan utbildning, certifiering eller ansvarsförsäkring.
• Trots att den egentliga mottagaren för en överlåtelsebesiktning är köparen går vägen dit oftast genom mäklaren. De små lokala aktörerna har svårt att nå ut direkt till kunderna.
• Norge och Danmark har bättre lagstiftningar än Sverige vid fastighetsköp.
• Lagstiftningen i Sverige behöver ses över för att bättre skydda både säljare och köpare och motverka senare tvister. Det bör vara obligatoriskt med en överlåtelsebesiktning av en oberoende besiktningsman med en garanterad kompetens. All ersättning mellan besiktningsmän/-företag och mäklare/mäklarföretag bör förbjudas.
• Fastighetsmäklarinspektionen förordar att besiktning ska göras på uppdrag av köparen och innan kontraktsskrivning.
• Konsumenternas Försäkringsbyrå menar att säljare bör låta besiktiga fastigheten innan den läggs ut till försäljning och köpare sedan själva välja oberoende besiktningsman för en egen besiktning.
• Det är vanligt att köpare på en stressad husmarknad pressas till att acceptera säljarens besiktning istället för att göra en egen.
• Högsta domstolen har i en dom (HD 2017 T 3034-15) uttryckt:
”…Det betyder emellertid inte att köparna har haft fog för att sätta samma lit till det övertagna utlåtandet som till ett utlåtande efter en besiktning utförd av en av dem själva anlitad besiktningsman. Genom att nöja sig med att ta över en av säljaren beställd och i dennes intresse utförd överlåtelsebesiktning i stället för att anlita en egen besiktningsman, har köparna inte gjort vad de hade kunnat göra för att undvika eller i alla fall minska den köparrisk som följer med riskfördelningen enligt 4 kap. 19 § jordabalken.”
Högsta Domstolen menar i denna dom att köparna borde ha anlitat en egen, oberoende besiktningsman för att ha uppfyllt sin undersökningsplikt.
• Avtal mellan mäklare och besiktningsmän:
Denna intäkt av s.k. ”sidoverksamhet” räknades tidigare som förtroenderubbande men är numera laglig så länge ersättningen är ”ringa”. Ersättningen måste bara redovisas till kunderna om den kommer aktuell mäklare till del. Vi har exempel på att dessa avtal innebär ersättningar på flera tusen kronor per besiktning, som inte redovisas för kunderna eftersom utbetalningen sker till mäklarföretaget och inte direkt till mäklaren.
• Utöver de ekonomiska och juridiska mellanhavandena som undergräver objektiviteten finns en uppenbar risk att mäklare föredrar besiktningsmän som man upplever skriver ”milda & snälla” utlåtanden som underlättar försäljningen.
• En överlåtelsebesiktning fullgör inte en köpares hela undersökningsplikt, vilket många inte är medvetna om (läs längre ner på sidan för exempel).
• Det finns inga krav på en besiktningsmans kompetens. Vem som helst kan i Sverige erbjuda överlåtelsebesiktningar utan utbildning, certifiering eller ansvarsförsäkring.
• Trots att den egentliga mottagaren för en överlåtelsebesiktning är köparen går vägen dit oftast genom mäklaren. De små lokala aktörerna har svårt att nå ut direkt till kunderna.
• Norge och Danmark har bättre lagstiftningar än Sverige vid fastighetsköp.
• Lagstiftningen i Sverige behöver ses över för att bättre skydda både säljare och köpare och motverka senare tvister. Det bör vara obligatoriskt med en överlåtelsebesiktning av en oberoende besiktningsman med en garanterad kompetens. All ersättning mellan besiktningsmän/-företag och mäklare/mäklarföretag bör förbjudas.
Det korta svaret: Det är svårt att säga vad som är ”rätt eller fel”, men ska man läsa Högsta Domstolens dom så kan man konstatera att det inte är riskfritt att ta över mäklarens/säljarens besiktning och att man bör göra en egen besiktning som köpare.
Man ska också inte glömma att det fortfarande finns många seriösa mäklare kvar där ute som är professionella och vill göra ett gott jobb. De kommer aldrig hindra dig att göra din egen besiktning,
tvärt om, de kommer uppmuntra dig som köpare att göra det. Eller som Fastighetsmäklar-inspektionen själva skriver:
”Mäklaren ska också göra vad hen kan för att köparen själv undersöker bostaden eller föreslå att köparen anlitar en expert som gör det. En så kallad besiktningsman”.
– Rekommendationen är således att alltid göra sin egen besiktning som köpare. Att köpa hus är för de flesta den största affären man gör i livet.
Fuktindikering av kaklade våtrum – varning för felaktiga försäljningsargument.
Jag som ingenjör arbetar etiskt, följer SBR:s fastställda besiktningsmodell och utgår från den forskning som tagits fram. Av den anledningen erbjuder C.A.C inte fuktindikering i kaklade våtrum då detta inte är vetenskapligt underbyggt. Fastighetsmäklarförbundet, FMF, har gått ut med att fuktindikering i våtrum ofta ger kunder en falsk trygghet vid husaffärer och att metoden är oprecis. Likaså har SP (Sveriges Tekniska Forskningsinstitut) tagit fram en rapport som beskriver fysiken bakom detta. Klicka på läs mer för att förstå vad du ska se upp med.
Fuktindikering är en induktivmätning genom magnetfält, dvs ingen fysisk mätning av underlaget.
Fuktindikering går att utföra i tex våtrum med plastmatta/våtrumstapet.
En fuktindikering går däremot inte att utföra i kaklade våtrum, detta eftersom vatten från bad och dusch tar ca 6 månader att torka ut bakom kakelskivorna. Således kommer förhöjda fukthalter alltid att indikeras i ett våtrum som används normalt, se rapport från Sveriges Tekniska Forskningsinstitut, 2011 (länk).
Utförs en fuktindikering i kaklade våtrum riskerar dessutom köparen att inte kunna hävda ett dolt fel. Fastighetsmäklarförbundet (länk) har gått ut med att fuktindikering i våtrum ofta ger kunder en falsk trygghet vid husaffärer och säger därför att en fuktindikation inte ska likställas en fuktmätning.
En fuktindikering är ett grovt verktyg som ger oprecisa svar och kan både missa ett läckage i våtrum eller indikera att läckage finns när det inte gör det (länk).
En fuktmätning däremot utförs genom ett fysiskt ingrepp i byggnaden vid misstanke om fuktskada eller i kända riskkonstruktioner. Fuktmätning av konstruktioner som tex syllar, krypgrunder mm går att beställa som tillvalstjänst.
Varning för felaktiga fuktmätningar.
Nedan följer en sammanställning kring fuktmätningstjänster man bör se upp med.
Jag som ingenjör arbetar etiskt, följer SBR:s fastställda besiktningsmodell och utgår från den forskning som tagits fram. Av den anledningen erbjuder jag inte fuktmätning med metoder som har stor osäkerhet och som inte går att försvara vetenskapligt. Nedan följer en förklaring till vanliga fuktmätningar som bör undvikas och som jag tar avstånd från.
Klicka på flikarna nedan:
Fastighetsmäklarförbundet, FMF, har gått ut med att fuktindikering i våtrum ofta ger kunder en falsk trygghet vid husaffärer och att metoden är oprecis. Likaså har SP (Sveriges Tekniska Forskningsinstitut) tagit fram en rapport som beskriver fysiken bakom detta.
Fuktindikering är en induktivmätning genom magnetfält, dvs ingen fysisk mätning av underlaget.
Fuktindikering går att utföra i tex våtrum med plastmatta/våtrumstapet, i fuktfläckar mm, och erbjuds som tillval.
En fuktindikering går däremot inte att utföra i kaklade våtrum, detta eftersom vatten från bad och dusch tar ca 6 månader att torka ut bakom kakelskivorna. Således kommer förhöjda fukthalter alltid att indikeras i ett våtrum som används normalt, se rapport från Sveriges Tekniska Forskningsinstitut, 2011 (länk).
Utförs en fuktindikering i kaklade våtrum riskerar dessutom köparen att inte kunna hävda ett dolt fel. Fastighetsmäklarförbundet (länk) har gått ut med att fuktindikering i våtrum ofta ger kunder en falsk trygghet vid husaffärer och säger därför att en fuktindikation inte ska likställas en fuktmätning.
En fuktindikering är ett grovt verktyg som ger oprecisa svar och kan både missa ett läckage i våtrum eller indikera att läckage finns när det inte gör det (länk).
En fuktmätning däremot utförs genom ett fysiskt ingrepp i byggnaden vid misstanke om fuktskada eller i kända riskkonstruktioner. Fuktmätning av konstruktioner som tex syllar, krypgrunder mm går att beställa som tillvalstjänst.
Kallvindar består generellt av ett värmeisolerat bjälklag ner mot mot bostaden och yttertaket består av takstolar med träpanel (råspont), träfiberskivor eller duk. I dessa kallvindar är det framförallt yttertakets inneryta som är den känsliga delen av vinden och där fuktskador och mögel kan uppstå vid ogynnsamt klimat.
Kallvinden ventileras i regel med utomhusluft genom ventiler, luftspalter och takfotsöppningar. På en vind med ett välisolerat vindsbjälklag över bostaden råder vintertid nästan samma klimat på vinden som utomhus. På vintern är utomhusluften naturligt mycket fuktig (hög Relativ Fuktighet, RF). Detta är särskilt påtagligt här nere i Skåne där vi har milda och ”fuktiga” vintrar. Den fuktiga luften ventileras in på vinden kontinuerlig och särskilt under klara kalla nätter kan kondens uppstå på underlagstaket vilket kan leda till fukt och mögel (Källa: Fukthandbok. Teori och praktik, utg 4).
Vinter
Detta innebär att om man fuktmäter en kallvind på vintern så kommer nästan alltid förhöjda fuktvärden vid uppmätas.
Sommar
Sommartid är förhållanden tvärtom, den Reltiva Fuktigheten (RF) i utomhusluften är låg, vinden blir mycket uppvärmd av sommarsolen och därför kommer vinden på sommaren visa ”mycket torra värden” vid en fuktmätning.
Detta är anledningen till att man inte ska fuktmäta på en vind utan att tänka sig för och kunna fysiken bakom vindar.
Vanliga felaktiga noteringar som tyvärr idag finns i många besiktningsutlåtanden:
”Mikrobiell påväxt finns på vinden men fuktmätning visade inga förhöjda värden”… Ett uttalande som detta låter bra men ger oftast en falsk trygghet. Vilken årstid skedde fuktmätningen? Är ens fuktmätningen relevant? Hur ser vinden ut? Att mäta fukt i mögelskadat trä på en vind mitt i sommaren är som att prova vinterdäck på en torr sommarväg istället för på is. En fuktmätning i augisti kommer troligen fria vinden medan samma fuktmätning i januari kommer visa höga fuktvärden.
Låt dig inte luras av en fuktmätning med låga värden på en vind för att bevisa att det inte finns fuktproblem. Förekommer mikrobiell påväxt (mögel) på vinden så har vinden generellt någon form av problem med fukttillförsel. Besiktningsmannen avgör hur mycket påväxt som finns och rekommenderar ofta en fortsatt teknisk utredning (FTU) för att fastställa omfattning, orsak och eventullt åtgärds behov.
Notera: På en kallvind är det alltså den okulära besiktningen som är det viktiga.
Finns det fuktskador på vinden som besiktningsmannen tycker man bör utreda vidare kan man tex göra en vindsloggning där fuktmätare placeras på vinden under vintern och mäter i flera veckor.
Undantag
Finns det lokala fuktfläckar på vinden och man misstänker läckage av regnvatten utifrån, då kan man göra en fuktmätning där man jämför den uppfuktade fläcken med området runt omkring för att se om det finns ett läckage. Denna tjänsten finns som tillval.
Kort om hur besiktningen går till
Vad är en överlåtelsebesiktning?
En överlåtelsebesiktning är en grundlig och noggrann konstruktionsteknisk undersökning av en byggnad och marken i närheten som kan ha teknisk betydelse för byggnaden. Besiktningen görs för att klargöra en fastighets fysiska skick och status i samband med en försäljning (en överföring av fastigheten).
Varför bör ett hus besiktigas?
Det första som ska nämnas är att en överlåtelsebesiktning inte är ett krav att göra, men eftersom att den skapar en stor trygghet för både köparen och säljaren väljer de flesta att köpa en överlåtelsebesiktning. Att samla in information om byggnadens tekniska skick är i första hand ett sätt för köparen att se till att han är nöjd med sitt köp och att kontrollera att huset håller vad säljaren lovar. Samtidigt är det ett sätt att uppfylla en del av den lagstadgade undersökningsplikten som köparen har enligt Jordabalken, kapitel 4, avsnitt 19.
Överlåtelsebesiktningen minskar således risken för framtida tvister mellan köpare och säljare.
Hur genomförs en överlåtelsebesiktning?
En överlåtelsebesiktning utförs alltid av en godkänd besikningsman. Till att börja med går vi tillsammans igenom dokumentation av fastigheten som fastighetsägaren redovisar samt ställer kompletterande frågor till säljaren.
En okulär besiktning utförs sedan enligt SBR-modellen, vilket innebär att besiktningsmannen undersöker alla synliga ytor som finns tillgängliga. Besiktningen omfattar byggnadens alla rum, källare, vind, balkong, sammanbyggt garage och tak. Fasader och mark runt huset kontrolleras också. I de fall det är möjligt kontrolleras också grunden.
Besiktningmannen för alltid noggranna anteckningar om sina observationer. Den avgörande faktorn för besiktningen är det visuella intrycket. Detta innebär att instrument och apparater inte används och att inga fysiska ingrepp görs i byggnaden.
Besiktningmannen bedömer också om det finns en betydande risk att fastigheten kan ha betydande brister som inte syntes under okulärinspektionen och eventuella risker beskrivs tydligt i en riskanalys.
Slutligen upprättar besiktningsmannen ett utlåtande i form av en skriftlig rapport, där fastighetens byggtekniska skick och risker ingående beskrivs.
I utlåtandet kan besiktningsmannen också föreslå
en sk. FTU – Fortsatt Teknisk Utredning, avseende sådana förhållanden som inte kunnat klarläggas. En sådan utredning ingår inte i besiktningen, men kan beställas separat. En förutsättning är att fastighetsägaren ger sitt uttryckliga medgivande till utredningen.
Varför är det viktigt att besiktningsmannen är ansluten till SBR?
När du anlitar en besiktningsman vill du veta att han har rätt utbildning och försäkring för att besiktiga ditt hus. Att anlita en besiktningsman som är utbildad, testad och godkänd av SBR är lika naturligt som att välja en rörmokare som är medlem i ”Säker Vatten” eller en våtrumsentreprenör som är godkänd att utfärda certifikat för våtrum.
Branschorganisationerna inom byggbranschen har framkommit som en reaktion både från byggbranschen själva, försäkringsbolagen och inte minst kunderna som har begärt att det ska finnas ett bra sätt att hitta företag som håller hög kvalitet och har en kompetens som det går att lita på.
Att vara besiktningsman via SBR är ett bevis på att besiktningsmannen har rätt byggteknisk kompetens och är ansluten till de nätverk där fortbildning fortlöpande sker inom nya problemområden.
Det räcker inte att besiktningsmannen hävdar att hen har gjort många överlåtelsebesiktningar eller är medlem i SBR. Endast ett medlemskap i SBR är inte likvärdigt med att vara godkänd besiktningsman i SBR.
Besiktningsmannen ska alltså ha den skyddade titeln
”Av SBR godkänd besiktningsman”.
Då vet du att du får rätt besiktning.
Vad innebär ”Av SBR godkänd besiktningsman”?
Det är ett stort ansvar som vilar på besiktningmannen när den besiktigar ett hus. SBR:s utbildningar och krav på besiktningmännen är speciellt framtagna och väl anpassade för vad uppdraget med överlåtelsebesiktning går ut på.
Eftersom besiktningmannen är medlem i SBR:s grupp för överlåtelsebesiktning får den ständigt information om olika händelser och erfarenheter som inträffar i branschen och hålls därför genom sitt nätverk ständigt uppdaterad på det senaste att se upp med. Besiktningmannen har också ett internt SBR-nätverk av specialister som finns i hela Sverige att vända sig till i svåra fall.
Den väl beprövade arbetsmetoden med tydlig struktur och process som används av SBR:s besiktningsmän garanterar kvaliteten på besiktningen och besiktningsutlåtandet.
Varannat år deltar också SBR:s besiktningsmän i ett tvådagarseminarium för erfarenhetsutbyte.
SBR:s besiktningsmän har också en specialanpassad ansvarsförsäkring för överlåtelsebesiktning.
Vad omfattas inte av besiktningen?
Mark som inte har en omedelbar anslutning till byggnaderna på en fastighet ingår inte i besiktningen. Anläggningar som el, värme, vatten, sanitet, apparater, ventilation, skorsten eller eldstäder ingår inte heller. Dessutom ingår inte undersökningar som kräver ingripande i byggnaden. Provtryckning, radonmätning, fuktmätning och inspektion av oljetank är exempel på sådana undersökningar som inte ingår.
Om besiktningsmannen ser något som ser uppenbart farligt eller felaktigt ut skrivs naturligtvis en kommentar om detta, men observera att detta inte ingår i besiktningen och att flera av ovanstående områden kräver särskilda kunskaper av experter inom varje område, t.ex. skorstenfejare, elektriker eller VVS-tekniker.
Vem kan utföra en överlåtelsebesiktning?
Lagen ställer inga krav på hur en överlåtelsebesiktning ska genomföras eller besiktningsmannens yrkeskompetens, det gäller därför att se upp. Det finns många som utför överlåtelsebesiktningar utan att ha godkänts av SBR eller att ha den dokumenterade utbildningen och kompetensen som krävs för ett sådant godkännande.
Om du vill vara säker på att besiktningen utförs av en SBR-godkänd besiktningman ska besiktningsmannen ha den skyddade yrkestiteln ”Av SBR godkänd besiktningsman”. Detta innebär att besiktningen utförs i enlighet med en besiktningsmodell som upprättats av SBR.
För att godkännas av SBR måste besiktningsmannen också vara byggingenjör eller motsvarande och ha genomgått SBRs specialutbildning för besiktningsarbete.
Vad händer om huset inte uppfyller förväntningarna?
När köparen får besiktningsutlåtandet kan köparen bestämma sig för att antingen köpa huset på de villkor som säljaren kräver, avstå från köpet, be om att få en garanti från säljaren, inleda diskussioner om en sänkning av priset eller be om att få genomföra ytterligare djupare undersökningar.
Slutligen fem goda råd
Glöm inte följande:
Tveka inte att kontakta mig om
du har några frågor eller vill boka din
nästa överlåtelsebesiktning.
Jag finns här för dig genom att
hjälpa dig att göra ett tryggt husköp
och ger dig gärna goda råd.
Varma hälsningar
Calle
073 – 80 60 330
